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当代置业 营利双收难掩偿债难题
2019-11-14 19:23:29 来源:金利门户网站  作者:
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擅长绿色技术住宅建筑的现代购房者,终于在这个半年度报告周期脱下了“增加收入但不增加利润”的帽子:2019年上半年,公司实现了双倍利润。然而,虽然上半年“增收不增收”的局面逆转,但当代购房者的净利润率仅为7%,仍低于业内10%的一般标准。在这背后,除了绿色技术带来的高成本,高融资成本也侵蚀了公司的部分利润:部分名义利率甚至达到15.5%。

半年度报告出炉后,当代购房者面临一组不敢呼吸的数据:2019年上半年,当代购房者的银行余额和现金为73.43亿元,而一年内到期的“银行及其他借款”和“优先票据”总额为74.47亿元,缺口超过1亿元,现金流无法支付短期债务。对于当代购房者来说,除了500亿元的小目标之外,如何进一步降低财务成本也是不得不面对的。

摆脱增加收入而不增加利润

今年上半年,当代购房者实现了收入和利润的双重增长。

根据半年度报告,截至2019年6月30日,当代购房者的营业收入为70.27亿元,同比增长44.6%。净利润达到18.61亿元,同比增长96.3%,毛利率达到26.5%,同比增长7个百分点。净利润达到5.31亿元,同比增长47%。股东净利润4.59亿元,同比增长57.79%。

从半年度报告中可以看出,当代购房者已经摆脱了以前“增加收入但不增加利润”的帽子。据2018年年报显示,当时当代购房者的销售量和毛利率呈上升趋势,但净利润明显下降,“不增加利润就增加收入”也受到市场的批评。数据显示,2018年,当代购房者以321.57亿元“上线”,实现320亿元的销售目标,年增长率约为44.9%,毛利率为23.3%。然而,净利润同比下降19.88%,至6.62亿元,股东应占净利润同比下降25.7%,至5.24亿元。

虽然今年上半年当代购房者摘下了“增收不增收”的帽子,但7%的净利润率仍低于业内10%的一般标准。从净利润来看,2014年至2018年,当代住房所有权股东的净利润分别为5.21亿元、5.78亿元、6.64亿元、7.06亿元和5.24亿元。增长率略低于合同销售额,盈利能力有待提高。

根据半年度报告,当代购房者的收入主要来自房产销售、房产投资、酒店管理、房地产代理服务等服务。

具体业务方面,房地产销售收入67.9亿元,同比增长43.2%,占营业总收入的96.7%。房地产投资收入约2858万元,同比下降19.7%。酒店营业收入约3315万元,同比下降约1%。其他服务收入约为448万元,同比下降约35%。

从以上数据可以看出,今年上半年,当代购房者收入的增长主要是由于房产销售,而酒店管理、房产投资等三大业务领域明显“放缓”。

值得注意的是,今年上半年,为当代购房者提供的房地产代理服务的增长率“飙升”。报告期内,房地产中介服务收入约1.68亿元,同比增长317.8%。

针对非房地产业务的下滑,当代购房者今天在北京商报告诉记者,该公司上半年的酒店管理、物业投资等三大业务线都不如预期,但仍在可接受的范围内。对于非房地产企业来说,更多的是创造一种生命周期的生活方式,以提高产品溢价和品牌溢价。

安全边际成本

自2013年上市以来,当代购房者的销售业绩飙升。结合年报发现,2013年至2018年,当代购房者的销售额分别为43.65亿元、73.57亿元、112.9亿元、165.72亿元、221.86亿元和321.57亿元,连续六年完成设定的销售目标。

据了解,当代购房者正在推进45%的增长目标。当代居者有其屋执行董事兼总裁张鹏曾经说过,“当代居者有其屋追求适度的规模增长,而不是盲目的规模竞争。我们期望保持45%的销售增长率。这一增长率不高也不低。这只是当代房屋所有权相对舒适的增长区间,或者是当代的安全边际。”

在2018年完成“上线”的销售目标后,当代购房者谨慎地将2019年的完成目标设定为360亿元。“当代购房者必须在三年内超过500亿元,”张鹏公开表示,他将使用三年时间,也就是到2020年,达到500亿元的新水平。

在500亿元的“小目标”的刺激下,当代购房者经常拿走土地。2017年,当代购房者新增13块土地,新增土地290万平方米。全年土地投资总额超过100亿元。2018年,当代购房者继续加大土地扩张力度,全年共收购22个项目,总建筑面积392.85万平方米,比2017年增加了一倍。2019年上半年,当代购房者新增8个项目,造价46.76亿元,总建筑面积约189万平方米。截至本报告所述期间结束时,当代购房者的土地储备为9,952,400平方米。

在2018年业绩大会上,当代房地产董事长张磊公开表示,2019年拟收购土地的目标价值为400亿元。

加速扩张大大增加了当代购房者的资金需求,提高了融资成本。半年度报告显示,2019年上半年,当代购房者的加权平均贷款利率为9.8%,比2018年底的8.2%上升了1.6个百分点。融资成本为2.12亿元,同比增长52.2%。

上半年,当代购房者利息支出达到8.63亿元,其中银行及其他贷款利息4.07亿元,优先票据及公司债券利息支出4.56亿元。与去年同期的6.82亿元利息支出相比,今年的增长率高达26.7%。

特别是今年2月21日,当代地产(Contemporary Real Estate)宣布将发行额外价值2亿美元的绿色优先票据,票面利率为15.5%,并以15.5%的利率与2019年1月发行的1.5亿美元票据合并。如此高的融资利率为住房企业创造了最高的债务发行率。高杠杆带来的债务压力不可低估。相比之下,2018年2月,当代房地产(Contemporary Real Estate)发行了价值3.5亿美元的优先票据,票面利率仅为7.95%,15.5%的债券发行利率几乎翻了一番。

「当代置业人士的融资成本已远远超过业内平均水平。最直接的反映是,他们正面临日益增加的现金流压力,融资困难不容乐观。”金融评论员严跃进表示,从整个行业来看,今年房地产企业的整体融资利率普遍偏高,这也表明房地产企业确实面临一定的融资压力,行业市场正在下滑,融资环境不断收紧,整个房地产行业已经进入下行通道。

另一个行业评价:当规模成为住宅企业融资的一个重要考核问题时,对于融资成本低于500亿元的当代购房者来说,实在没有更多的空间。“在目前的市场上,很难容忍又小又漂亮的企业。住房资金受到严格控制。您没有规模,本地存储也没有优势。你只能以高价寻求新的扩张。”

现金流不能掩盖短期债务

高利率债券发行就像雪球。

通过对年度报告的梳理,我们发现当代购房者的负债率近年来持续上升。除2015年的负债率比2014年的78.7%略低76%外,2016年、2017年和2018年当代购房者的负债率分别为83.4%、84.47%和85.9%,当代购房者的负债率在2019年上半年攀升至86%,高于行业平均水平。

债务比率逐年上升,但当代购房者的现金流很少。2019年上半年,当代购房者银行余额和现金为73.43亿元,一年内到期的银行及其他贷款和优先票据总额为74.47亿元,缺口超过1亿元。现金流尚未覆盖短期债务。

根据半年度报告,2019年6月30日,当代购房者贷款总额账面余额约为165.83亿元,同比增长9.46%。其中,银行等贷款约82.24亿元,优先票据约82.4亿元,企业债券约1.19亿元。在这三个组成部分中,优先票据增加了50.2%,而其他两个部分则减少了,特别是长期公司债券,同比减少了88.49%。

从长短债结构来看,当代购房者一年内到期的银行及其他贷款和优先票据总额为74.47亿元,同比下降15.72%。一年内到期的银行及其他贷款和优先票据总额为90.18亿元,同比增长48.82%。

资金缺口最直接的影响是贷款到期时的“尴尬”。9月16日,当代房地产宣布将延长本金为2550万美元的贷款到期日,具体延期日期为2020年11月20日或相关备用信用证和保函到期日,或银行可能同意的其他日期。从延迟还贷日期来看,当代购房者目前面临短期资本流动压力。

对此,严跃进认为,房地产企业的融资水平应该适应房地产行业的周期性变化。只有有足够的现金流,他们才能抵御房地产行业的巨浪。对当代购房者来说,只有摆脱财政困难,我们才能更接近500亿元的小目标。

针对短期债务压力,当代购房者还表示,随着整体融资环境的收紧,当代购房者更加关注现金流安全和债务结构调整。下一阶段,公司将积极提高现金流量,确保现金流量的安全,同时调整债务结构,帮助公司找到相对低成本的融资渠道。

(责任编辑:张倩蓉)

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